NPOP adalah salah satu istilah penting dalam bidang jual beli properti. Hal ini cukup penting, karena berkaitan erat dengan biaya-biaya yang dikeluarkan oleh kedua belah pihak yang terlibat transaksi, yaitu penjual dan pembeli properti.
Oleh sebab itu, penting untuk memahami hal ini terlebih dahulu sebelum lebih dalam masuk ke proses transaksi. Mengingat, transaksi dalam bisnis ini tergolong sebagai transaksi dengan nilai yang cukup besar. Maka, Anda tentu membutuhkan pemahaman yang lengkap.
Pengertian NPOP
NPOP merupakan singkatan dari Nilai Perolehan Objek Pajak. Dalam bidang ini, objek pajak adalah properti. Hal ini dapat berupa rumah, tanah, ruko, atau gedung dengan berbagai peruntukan lainnya yang menjadi objek jual beli.
Maka, nilai perolehan merujuk pada sejumlah nilai atau harga dalam proses transaksi jual beli properti, yaitu biaya yang kemudian pembeli bayarkan. Singkatnya, NPOP adalah harga hasil kesepakatan antara penjual dan pembeli properti.
Walau demikian, ada beberapa hal terkait dengan harga kesepakatan ini. Sebab, ketika transaksi jual beli properti terjadi, kedua belah pihak tidak hanya bersepakatan tentang harga. Ada sejumlah biaya-biaya lain yang membutuhkan kesepakatan
Sehingga, pada akhirnya, biaya yang dibayarkan oleh pembeli tidak hanya angka kesepakatan itu saja.
Istilah Lain yang Terkait
Untuk memudahkan pemahaman tentang NPOP, Anda sebaiknya berkenalan dengan beberapa istilah lain terkait transaksi properti. Sebab, beberapa hal ini juga akan berpengaruh pada besaran nilai yang pembeli properti akan bayarkan.
1. NJOP
NJOP adalah singkatan dari Nilai Jual Objek Pajak. Ini adalah besaran harga dasar sebuah properti per meter persegi yang pemerintah tetapkan untuk setiap daerah. NJOP kemudian berlaku sebagai patokan umum dalam proses tawar menawar NPOP.
Sebagai contoh, NJOP suatu daerah adalah Rp1.050.000,00. Sedangkan luas properti dalam transaksi adalah 72 meter². Maka, harga dasar properti tersebut adalah Rp75.600.000,00.
Kemudian, NPOP adalah angka yang dapat lebih besar maupun lebih kecil dari NJOP. Walau demikian, secara umum, NPOP biasanya 1,5 hingga 2 kali lipat dari NJOP.
2. NPOPTKP
NPOPTKP merupakan singkatan dari Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Besaran NPOPTKP adalah ketentuan dari pemerintah dalam Undang-Undang No.28 Tahun 2009. Ini berkaitan dengan kebijakan tiap daerah dan cara perolehan properti.
Walau demikian, besaran minimal NPOPTKP adalah Rp60.000.000,00 untuk properti yang Anda peroleh dari proses jual beli. Sedangkan, apabila properti Anda peroleh dari warisan, maka besaran minimal NPOPTKP adalah Rp300.000.000,00.
3. BPHTB
Ketiga, BPHTB merupakan singkatan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Ini adalah jenis pajak yang harus ada pada pihak pembeli properti. Besaran BPHTB adalah sebesar 5% dari NPOP setelah dikurangi dengan NPOPTKP.
Pembeli properti juga harus menyiapkan sejumlah dana untuk BPHTB selain dari harga kesepakatan dalam tawar menawar. Namun, Anda juga dapat menyepakati bahwa NPOP adalah sudah keseluruhan biaya, termasuk BPHTB.
4. PPh
Selanjutnya adalah pajak penghasilan atau PPh. Ini adalah pajak yang berada pada sisi penjual, yang dalam proses transaksi memperoleh penghasilan tertentu. Besaran pajak ini adalah 2,5% dari harga properti tersebut.
Pihak penjual harus sudah melakukan pelunasan bea pajak ini sebelum terbitnya Akta Jual Beli atau AJB.
5. Notaris PPAT
Istilah terakhir adalah Notaris Pejabat Pembuat Akta Tanah atau PPAT. Ini adalah pihak yang akan membantu dalam proses transaksi jual beli. Dalam hal memanfaatkan jasa Notaris, tentu ada biaya yang kemudian timbul.
Besaran bea Notaris ini ada dalam Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 2016, yaitu maksimal adalah 1% dari nilai properti yang tercatat dalam Akta Jual Beli.
Tentang hal ini, Anda sebagai penjual maupun pembeli properti perlu menyepakati siapa yang akan mengeluarkan biaya untuk jasa Notaris. Anda dapat membaginya sama rata, atau bea ini hanya menjadi beban bagi salah satu pihak.
Contoh Perhitungan NPOP Adalah
Pada dasarnya, NPOP adalah hal yang tidak terlalu rumit. Apabila Anda sudah memahami semua istilah terkait, maka akan mudah untuk mengaplikasikannya dalam perhitungan berikut:
1. Menghitung NPOP
Sebagai contoh, Anda ingin membeli sebidang tanah dengan luas 100 meter². Anda kemudian menyepakati dengan penjual, yaitu harga Rp2.500.000,00 per meter². Dengan pertimbangan, NJOP yang tercatat pada SPPT PBB adalah Rp2.000.000,00 per meter². Maka, perhitungan NPOP sebagai berikut:
Rp2.500.000,00 x 100 meter² = Rp250.000.000,00
Namun, selain ini, Anda sebagai pembeli perlu menyiapkan sejumlah dana untuk biaya lain yang timbul.
2. Menghitung Biaya Lain yang Timbul
Pertama, Anda perlu memperhitungkan biaya BPHTB. Sebagai contoh NPOPTKP pada daerah tempat Anda membeli sebidang tanah adalah Rp80.000.000,00. Maka, perhitungan BPHTB sebagai berikut:
5% x (NPOP – NPOPTKP) = 5% X (Rp250.000.000,00 – Rp80.000.000,00)
= Rp8.500.000,00
Kedua, ada biaya PPh yang perlu penjual tanah bayarkan. Berikut contoh perhitungannya:
2,5% X NPOP = 2,5% X Rp250.000.000,00 = Rp6.250.000,00
Bea lain ketiga terkait NPOP adalah bea jasa Notaris PPAT. Contoh perhitungannya adalah sebagai berikut:
1% X NPOP = 1% X Rp250.000.000,00 = Rp2.500.000,00
Maka, jumlah biaya lain adalah Rp17.250.000,00. Anda sebagai pembeli dapat membuat kesepakatan tambahan dengan penjual mengenai siapa yang akan membayar biaya-biaya ini, selain dari pada NPOP yang tercatat pada akta.
Faktor yang Mempengaruhi
Sebagai informasi tambahan, berikut adalah beberapa faktor yang mempengaruhi besaran harga kesepakatan antara penjual dan pembeli properti:
1. Proses Tawar Menawar
Faktor pertama tentu saja adalah proses tawar menawar antara penjual dan pembeli. Walaupun NJOP menjadi patokan umum, diskusi antara kedua belah pihak tetap yang paling menentukan.
Dalam proses ini juga perlu terjadi kesepakatan tentang biaya lain-lain, yaitu apakah penjual dan pembeli masing-masing menanggung BPHTB dan PPh serta membagi dua bea Notaris PPAT? Pilihan lain adalah salah satu pihak yang menanggung semua biaya.
2. Lingkungan dan Kondisi Properti
Selanjutnya, faktor pengaruh lain dari NPOP adalah lingkungan kondisi properti. Sebagai contoh, lingkungan yang sedang berkembang pesat, maka nilainya juga akan naik dengan cepat, walaupun mungkin NJOP nya belum terlalu mahal.
Hal ini dapat terjadi karena pemerintah daerah menetapkan NJOP secara periodik satu tahun sekali. Ketika sebuah daerah berkembang pesat pada waktu tertentu, NJOP tahun berikutnya kemungkinan akan turut naik.
Sudah Paham tentang NPOP?
NPOP adalah salah satu hal mendasar yang perlu Anda pahami sebelum melakukan transaksi jual beli properti. Sebab, hal ini sangat terkait dengan biaya-biaya yang riskan dalam kesepakatan jual beli. Mulai dari harga properti, NJOP, NPOPTKP, BPHTB, PPh, serta biaya jasa Notaris PPAT.