Pajak BPHTB Adalah: Definisi, Tarif, dan Cara Menghitungnya

Jika terjadi pemerolehan atau penyerahan hak milik atas tanah atau bangunan, maka penerima harus membayar BPHTB. Pajak BPHTB adalah salah satu kewajiban wajib pajak ketika mendapatkan hak milik tanah dan bangunan. Apa itu BPHTB, dan bagaimana sistemnya. Simak artikel ini untuk lebih jelasnya.

Pengertian dari BPHTB

Pajak BPHTB adalah pajak yang dikenakan kepada pihak yang memperoleh hak atas kepemilikan tanah dan bangunan baik karena transaksi jual-beli maupun hibah atau warisan. Berkaitan dengan kepanjangan BPHTB adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, pembayaran ini sebenarnya adalah bea.

Berbeda dengan pajak, pembayaran bea dilakukan sebelum melakukan transaksi. Dalam kasus ini, penerima tanah harus membayar BPHTB sebelum menandatangani surat penyerahan tanah. Pembayaran bea dapat terjadi secara berkali-kali atau insidental tanpa terikat oleh waktu.

Jadi, Pengenaan BPHTB terjadi karena suatu pihak atau badan memperoleh hak atas tanah dan bangunan. Konsepnya mirip dengan penjual yang wajib membayar Pajak Penghasilan (PPh), sehingga baik penjual maupun pembeli sama-sama memiliki tanggungan untuk membayar pajak.

Dasar Hukum BPHTB

Hukum yang mengatur tentang BPHTB tercantum dalam peraturan:

• Peraturan dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak dan Retribusi Daerah
• Aturan dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Daerah
• Peraturan Daerah

Pada awalnya, pemerintah pusat yang melakukan pemungutan BPHTB, kemudian, setelah UU No.8 Tahun 2009 terbit, pemerintah daerah lah yang melakukan pemungutan.

Pada UU No. 1 Tahun 2022, terjadi revisi pada hukum BPHTB. Misalnya, perubahan minimal Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) dari Rp60.000.000 menjadi Rp80.000.000 untuk biaya BPHTB. 

Selain itu, pemerintahan daerah berhak mengatur sistem BPHTB-nya sendiri berdasarkan Undang-Undang dari pemerintahan pusat dalam peraturan daerah mereka masing-masing.

Objek yang Terkena dan Tidak Kena Pajak BPHTB

Terdapat hal-hal yang menjadi objek pajak BPHTB. Dalam UU No.8 Tahun 2009, objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah bangungan. Objek tersebut meliputi:

1. Pemindahan hak karena hal-hal berikut:

• Jual-Beli
• Hibah
• Hibah wasiat
• Tukar-menukar
• Waris
• Peralihan hak karena akibat dari pemisahan
• Pemasukan suatu badan atau perseroan
• Hasil dari lelang
• Putusan hakim
• Hadiah
• Peleburan usaha
• Pemekaran usaha
• Penggabungan usaha

2. Pemberian hak baru karena adanya:

• kelanjutan dari pelepasan hak
• di luar pelepasan hak

Terdapat juga kriteria objek yang tercantum dalam Undang-Undang sebagai objek yang tidak terkena BPHTB, antara lain:

1. Negara yang melakukan pembangunan atau pemerintahan.
2. Perwakilan diplomatik atau konsulat yang sebagai perlakuan asas timbal balik.
3. Badan atau perwakilan lembaga internasional, dengan catatan bahwa mereka tidak boleh melakukan usaha di luar fungsi kerja mereka.
4. Pihak atau badan yang menerima hak karena wakaf.
5. Badan atau pihak yang mengkonversi hak atau perbuatan hukum lain tidak mengganti namanya.
6. Pihak atau badan yang menggunakan hak sebagai kepentingan ibadah.

Subjek dan wajib pajak BPHTB adalah orang atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan. Sedangkan hak tanah yang dimaksud meliputi: hak milik, pakai, guna bangunan, guna usaha, milik atas satuan rumah susun dan hak pengelolaan.

Ketentuan BPHTB

Selain itu, untuk memperkuat legalitas pembayaran pajak BPHTB, notaris perlu menandatangani surat perolehan hak tanah dan bangunan. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 juga mengatur perihal sistematis pengajuan pada Pejabat Pembuat Akta Tanah/notaris. Penjelasannya adalah sebagai berikut.

1. Wajib pajak menyerahkan bukti BPHTB kepada notaris, kemudian, notaris akan menandatangani bukti tersebut.
2. Penyerahan bukti pembayaran kepada kepala bidang pelayanan lelang negara atau kepala bidang pertanahan, Mereka akan melakukan penandatangan setelah pembayaran pajak telah selesai.
3. Pejabat Pembuat Akta Tanah dan kepala bidang lelang atau pertanahan kemudian menyerahkan bukti risalah lelang atau akta tanah kepada kepala daerah. Paling tidak sampai tanggal 10 pada bulan berikutnya.
4. Ketentuan mungkin berbeda tergantung dari peraturan daerah masing-masing.

Untuk lebih jelasnya. Perhatikan contoh prosedur dari pengajuan BPHTB pada Kabupaten Tabanan berikut.

1. Wajib pajak mengajukan permohonan untuk perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)/notaris.
2. Notaris/ PPAT memeriksa kelengkapan berkas, kemudian memasukan data di SIM-BPHTB.
3. Pengajuan akan tertolak bila pada verifikasi dokumen, terdapat berkas yang kurang atau tidak jelas.
4. Jika sudah terverifikasi, notaris akan mencetak Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB.
5. Dengan menggunakan SSPD BPHTB, wajib pajak membayar SSPD BPHTB ke bank.
6. Bank kemudian menyalurkan BPHTB kepada Kasda Daerah.
7. Wajib pajak kemudian mengajukan penelitian SSPD.
8. Selanjutnya, Kepala Badan Keuangan Daerah menandatangani SSPD BPHTB yang sudah tervalidasi.
9. Wajib pajak menerima SSPD BPHTB yang telah tervalidasi.

Syarat BPHTB

Untuk melakukan pengajuan atas pajak BPHTB, maka harus memenuhi sejumlah syarat-syarat. Berikut adalah syarat-syarat yang perlu dipenuhi dalam pengajuan BPHTB.

1. Syarat untuk pengajuan BPHTB hasil dari transaksi jual-beli:

• Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB.
• Fotokopi KTP wajib pajak.
• Surat Tanda Terima Setoran (STTS) atau struk pembayaran dari Anjungan Tunai Mandiri (ATM) untuk 5 tahun terakhir.
• Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB.
• Bukti kepemilikan tanah seperti, akta jual-beli, sertifikat, letter C, girik.

2. Syarat untuk pengajuan BPHTB hasil dari hibah, dan wasiat:

• Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB.
• Fotokopi KTP wajib pajak.
• Surat Tanda Terima Setoran (STTS) atau struk pembayaran dari Anjungan Tunai Mandiri (ATM) untuk 5 tahun terakhir.
• Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB.
• Surat keterangan ahli waris atau akta hibah
• Fotokopi Kartu Keluarga.
• Bukti kepemilikan tanah seperti, akta jual-beli, sertifikat, letter C, girik.

Tarif Pajak BPHTB dan Cara Menghitungnya

Rumus penghitungan pajak BPHTB adalah sebagai berikut:

Nilai BPHTB = Tarif pajak 5% x dasar pengenaan pajak (NPOP—NPOPTKP) 

Penentuan tarif pajak BPHTB tercantum dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 dan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022. Dasar dari pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP).

Nilai Perolehan Objek Pajak berdasarkan hal-hal berikut:

1. Harga transaksi untuk aktivitas jual beli.
2. Nilai pasar untuk hibah, warisan,  Hibah, Hibah wasiat, Tukar-menukar, warisan, peralihan hak karena akibat dari pemisahan, hasil dari lelang, putusan dari hakim, hadiah, peleburan, pemekaran usaha, dan penggabungan usaha

Jika tidak dapat menemukan Nilai Perolehan Objek Pajak berdasarkan kriteria di atas, atau NPOP-nya lebih kecil daripada nilai Pajak Bumi dan Bangunan, maka menggunakan nilai PBB pada tahun terjadinya transaksi sebagai nilai pengenaan BPHTB.

Selain NPOP, ada pula Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Pemerintah daerah berhak menetapkan NPOPTKP mereka berdasarkan Undang-Undang yang berlaku.

• Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009, menyatakan bahwa Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak adalah minimal Rp60.000.000,- untuk setiap wajib pajak.
• Pada Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022, mengimbuhi bila wajib pajak pertama kali memperoleh hak atas tanah dan bangunan di suatu wilayah, maka nilai minimalnya adalah Rp80.000.000,- 
• Bila perolehan BPHTB berasal dari wasiat dan hibah, yang mana penerimanya masih memiliki hubungan sedarah, atau hubungan suami/istri dengan pemberi hibah, maka NPOPTKP-nya adalah Rp300.000.000,-

Contoh Soal:

Adam membeli sebidang tanah dari Ali dengan harga Rp200.000.000,- di Kabupaten Tabanan, perhitungan untuk pajak BPHTB adalah sebagai berikut:

Nilai NPOP: Rp200.000.000,-

Nilai NPOPTKP: Rp60.000.000,-

Nilai BPHTB = Tarif pajak 5% x dasar pengenaan pajak (NPOP—NPOPTKP)

5% x (Rp200.000.000 – Rp60.000.000)

5% x Rp140.000.000 = Rp7.000.000,-

Jadi biaya BPHTB yang harus Adam bayar adalah Rp7.000.000,-

Pajak BPHTB Adalah Kewajiban Bagi Penerima Hak Tanah

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau pajak BPHTB adalah biaya yang harus dibayar bagi penerima hak tanah dan bangunan. Bea ini merupakan pungutan dari pemerintah daerah, sehingga tiap daerah bisa saja memiliki ketetapan yang berbeda dalam urusan BPHTB.