Sertifikat rumah merupakan salah satu dokumen sah yang menyatakan hak milik seseorang terhadap sebuah bangunan. Menariknya, ada beberapa jenis sertifikat rumah yang berlaku di Indonesia.
Macam macam sertifikat ini tentu saja perlu Anda ketahui dengan baik. Sebab, setiap dokumen tersebut memiliki kelebihan dan kekurangannya masing-masing. Lantas, apa saja jenis dokumen sertifikat rumah yang berlaku di Indonesia?
Dasar Hukum Kepemilikan Properti di Indonesia
Saat memutuskan untuk membeli properti, seperti rumah atau rumah susun, Anda wajib memiliki sertifikat sebagai bukti kepemilikan yang sah di mata hukum. Apalagi kepemilikan dokumen tersebut juga sebagai representasi warga negara yang baik dan tertib dalam beradministrasi.
Tak hanya itu, kewajiban setiap warga negara untuk memiliki dokumen kepemilikan properti juga sudah tercantum dalam Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (Urusan Pertanian/Tanah Pertanian/Pemilikan Tanah).
Dalam undang-undang tersebut, tepatnya pada Pasal 16 ayat 1, setidaknya terdapat delapan jenis hak-hak atas tanah yang perlu Anda ketahui, antara lain:
- Hak milik dengan bukti Sertifikat Hak Milik atau SHM.
- Hak guna usaha dengan bukti Sertifikat Hak Guna Usaha.
- Hak guna bangunan dengan bukti Sertifikat Hak Guna Bangunan.
- Hak pakai.
- Hak sewa.
- Hak membuka tanah.
- Hak memungut hasil hutan.
- Hak-hak lainnya.
Jenis Jenis Sertifikat Rumah yang Berlaku di Indonesia
Berikut ini adalah penjelasan lengkap tentang jenis sertifikat rumah yang berlaku di Indonesia beserta kelebihannya yang perlu Anda ketahui:
1. Sertifikat Hak Milik
Dokumen kepemilikan yang satu ini tentu sudah tidak asing lagi bagi mayoritas masyarakat Indonesia. Jadi, Sertifikat Hak Milik atau SHM merupakan dokumen yang memiliki legalitas tertinggi dan paling kuat di Indonesia.
Apalagi SHM juga tidak memiliki batasan waktu dan pemiliknya hanya bisa Warga Negara Indonesia (WNI) saja. Meski begitu, dokumen kepemilikan ini tetap bisa beralih dan terdapat pengalihan kepada pihak lain yang juga merupakan WNI.
Jika Anda membeli sebuah rumah beserta SHM, maka Anda sudah memiliki rumah dengan nilai jual tertinggi. Oleh karena itu, tidak heran jika harga rumah yang sudah memiliki SHM relatif lebih mahal.
Sayangnya, kepemilikan SHM ini dapat hilang, apabila tanahnya jatuh kepada negara, karena satu dan lain hal serta tanah yang Anda miliki musnah akibat bencana alam, seperti longsor dan amblas.
2. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)
Hak Guna Bangunan atau SHGB merupakan jenis sertifikat tanah yang termasuk pemberian kepada seseorang untuk membangun bangunan di atas tanah yang bukan miliknya. Meski memiliki hak tersebut, namun Anda memiliki batasan waktu sesuai ketentuan, yakni paling lama 30 tahun.
Akan tetapi, dokumen SHGB ini bisa Anda perpanjang kembali selama 20 tahun. Salah satu kelebihan dari dokumen kepemilikan yang satu ini adalah pemiliknya tidak terbatas pada WNI saja, melainkan WNA juga bisa memilikinya.
Menurut peraturan yang berlaku di Indonesia, terdapat sejumlah faktor yang dapat mengakibatkan kepemilikan SHGB terhapus, antara lain:
- Jangka waktu kepemilikan SHGB sudah berakhir.
- Dihentikan sebelum jangka waktu berakhir, karena pihak pemilik tidak memenuhi syarat.
- Dilepaskan oleh pihak pemilik, hak atas dokumen tersebut.
- Dicabut untuk kepentingan umum atau ditelantarkan.
- Tanahnya musnah karena satu dan lain hal.
3. Petok atau Girik
Dokumen kepemilikan yang satu ini pasti sudah tidak asing lagi bagi masyarakat zaman dahulu. Sebenarnya, petok atau girik merupakan surat keterangan atas sebidang tanah yang berbentuk Surat Keterangan Tanah.
Dokumen yang satu ini dikeluarkan oleh kelurahan dan kecamatan setempat, yang menjadi daerah adanya bangunan rumah tersebut. Dengan kata lain, girik ini bukanlah surat yang menyatakan kepemilikan.
Akan tetapi, hanya sebatas sebagai dokumen untuk menyatakan keterangan identitas pembayar pajak terhadap suatu lahan. Jadi, apabila Anda membandingkannya dengan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB), tentu statusnya tidak setara.
Oleh karena itu, ketika Anda memutuskan untuk membeli sebuah rumah dengan sertifikat girik, pastikan untuk segera mengajukan perubahan dokumen ke BPN menjadi SHM. Tujuannya sudah pasti agar tidak menimbulkan masalah di masa mendatang.
Adapun salah satu kelebihan girik sebagai identitas kepemilikan adalah harga jualnya yang relatif rendah. Hal inilah yang membuat pihak pembeli akan merasa lebih untung, karena bisa mendapatkan harga rumah yang lebih murah.
Sayangnya, jika Anda membeli rumah dengan girik, mau tidak mau harus repot mengurus legalitas yang lebih sah di mata hukum, seperti dokumen SHM.
4. Akta Jual Beli atau AJB
Jenis sertifikat rumah yang selanjutnya adalah Akta Jual Beli atau AJB. Secara umum, AJB ini merupakan dokumen yang menyatakan adanya perpindahan atau peralihan hak atas suatu bidang lahan dari pemilik atau penjual kepada pembeli selaku pemilik baru.
Agar mendapatkan legalitas yang sah, Akta Jual Beli ini akan disahkan oleh pejabat PPAT, sehingga nantinya tidak akan ada istilah ‘di bawah tangan’. Adapun di Indonesia sendiri, proses pembuatan AJB sudah tertera dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) Nomor 08 Tahun 2012 tentang Pendaftaran Tanah.
Mirip dengan girik, posisi AJB dalam legalitas hukum juga tidak sekuat sertifikat lainnya. Khususnya jika Anda membandingkannya dengan SHM atau SHGB.
Oleh karena itu, setelah Anda membeli sebuah rumah, pastikan untuk segera melengkapi berkas untuk mengajukan permohonan ke BPN, agar bisa mendapat SHM atau SHGB dari rumah yang Anda beli.
5. Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun
Selain landed house, kepemilikan rumah susun dan apartemen juga dapat ditandai dengan adanya sertifikat. Adapun jenis sertifikat yang berlaku untuk rumah susun dan apartemen adalah Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun atau SHSRS.
Dokumen kepemilikan yang satu ini berlaku, apabila Anda memiliki hunian di atas lahan bersama. Jadi, apabila Anda ingin melakukan pinjaman di bank, bisa menggunakan sertifikat ini sebagai jaminan pinjaman.
Adapun untuk biaya pembuatan SHSRS ini cukup variatif. Sebab, angkanya tergantung dari developer rumah susun atau apartemen yang Anda pilih. Maka dari itu, sebelum melakukan pembelian unit hunian, pastikan untuk menanyakan hal ini secara mendetail.
Apabila Anda tertarik untuk membeli unit rumah susun atau apartemen, berikut adalah karakteristik sertifikat SHSRS yang perlu Anda ketahui:
- Hak milik dokumen bersifat perorangan dan terpisah.
- Pemilik SHSRS akan mendapatkan fasilitas bersama atau strata title, seperti lahan parkir, tempat ibadah, dan taman bermain.
- Memiliki jangka waktu strata title yang mengharuskan pemilik untuk mengikuti status tanah tempat bangunan rumah susun atau apartemen tersebut berdiri. Apabila bangunan menggunakan SHGB, maka di akhir masa kepemilikan, semua pemilik strata title harus bersama-sama memperpanjang SHGB ini.
Manakah Jenis Sertifikat Rumah yang Kini Anda Miliki?
Dari penjelasan tentang jenis-jenis sertifikat rumah di atas, tentu Anda telah memahami bahwa dokumen kepemilikan yang satu ini sangat penting, karena berkaitan dengan legalitas hukum terhadap kepemilikan properti.
Oleh karena itu, saat akan membeli properti, seperti rumah dan apartemen, pastikan Anda mencari tahu dokumen kepemilikan apa yang dimiliki properti tersebut. Jadi, jangan sampai ternyata properti yang Anda pilih merupakan bangunan sengketa.