Bubble properti merupakan salah satu istilah yang sering muncul dalam bisnis jual-beli properti. Istilah yang satu ini mengacu pada kondisi harga perumahan yang mengalami penurunan. Tentunya hal tersebut terjadi karena berbagai faktor.
Umumnya, istilah ini terjadi karena adanya peningkatan sektor properti yang membuat harga mencapai titik jenuh dan jatuh. Artinya, jika permintaan tinggi, maka harga properti akan mengalami penurunan.
Apa Itu Bubble Properti?
Bubble properti atau properti gelembung merupakan situasi di mana terjadi lonjakan harga properti secara signifikan akibat permintaan pasar dan banyaknya spekulasi yang terjadi.
Adapun kata bubble sendiri sebenarnya adalah perumpamaan dari terjadinya peningkatan harga yang semakin melambung layaknya gelembung udara yang makin membesar. Sayangnya, kenaikan harga ini tidak berjalan terus-menerus.
Kondisi inilah yang dikenal dengan istilah titik jenuh. Pada masa titik jenuh ini, harga properti akan mengalami penurunan sedikit demi sedikit. Hal ini akan terjadi seiring dengan berjalannya waktu dan menurunnya permintaan pasar.
Dengan kata lain, saat nilai properti melonjak naik, baik itu berdasarkan spekulasi, kondisi perekonomian yang baik, atau faktor pendukung lainnya. Maka, selalu ada kekhawatiran jika peningkatan harga tersebut akan diiringi dengan penurunan harga yang tiba-tiba.
Meskipun pada dasarnya setiap investasi memiliki risikonya sendiri, tetapi sebenarnya terdapat sejumlah tanda-tanda yang bisa Anda perhatikan. Dengan begitu, Anda bisa melakukan tindakan tertentu untuk menghindari kerugian akibat harga properti yang tiba-tiba berubah.
Ciri-Ciri Bubble Properti
Seperti yang sudah disebutkan sebelumnya, bahwa terdapat sejumlah tanda atau ciri-ciri munculnya properti bubble, seperti berikut:
1. Peningkatan Permintaan
Persediaan properti yang melimpah karena tingginya permintaan justru dapat menurunkan harga hingga menyebabkan krisis properti ambruk. Hal ini terjadi karena harga real estate menurun. Akibatnya, muncul gap ketidakseimbangan yang besar dalam hal penawaran dan permintaan di pasaran.
2. Pilihan Properti yang Rendah
Salah satu ciri properti bubble lainnya adalah terjadi penurunan inventaris properti. Ciri yang satu ini merupakan tanda awal dari adanya gelembung properti. Sebab, kekurangan kesediaan properti dapat mengakibatkan harga properti naik,
Ketika hal tersebut terjadi, biasanya harga tidak turun, bahkan jika ada banyak properti yang masuk ke pasar. Idealnya, menurut data statistik, properti dibangun sejalan dengan pertumbuhan penduduk.
Akan tetapi, dalam hal gelembung properti, jumlah properti hunian yang tidak terjual justru meningkat. Alasannya karena adanya kesenjangan antara daya beli dengan jumlah unit rumah yang terjangkau.
Oleh karena itu, pemerintah kerap mengadakan program perumahan rakyat atau properti dengan harga terjangkau. Tujuannya adalah untuk menjaga agar harga perumahan tetap stabil. Jadi, berbagai kalangan masyarakat bisa mengakses properti yang sesuai kemampuan mereka.
3. Kenaikan Suku Bunga
Selain itu, kenaikan suku bunga juga menjadi ciri gelembung properti lainnya yang perlu Anda kenali. Jika suku bunga tinggi, sudah pasti angka jual rumah memiliki nilai yang lebih tinggi daripada biasanya.
Bahkan, tak jarang seseorang akan mengambil pinjaman untuk membeli rumah yang lebih mahal. Sedangkan jika suku bunga rendah, Anda cukup membayar bunga selama periode pinjaman dalam jumlah kecil.
Menariknya, pinjaman rumah bisa mempengaruhi keuangan seseorang selama beberapa dekade. Oleh karena itulah, secara tidak langsung, suku bunga memainkan peran yang besar terhadap munculnya gelembung properti ini.
4. Tren Harga Properti
Salah satu cara yang bisa Anda lakukan untuk mengetahui apakah sedang terjadi gelembung properti atau tidak adalah dengan membandingkan sejarah tren harga rumah pada masa lalu dan saat ini.
Apabila harga properti lebih tinggi nilainya di pasaran, kemungkinan harga properti akan berada dalam gelembung. Namun, perlu Anda ketahui, bahwa kondisi market ini dapat dipicu dengan membaiknya sentimen konsumen.
Selain itu, kebijakan pemerintah yang proaktif juga dapat mempengaruhi harga properti secara keseluruhan. Jadi, langkah yang paling aman dalam menghadapi kondisi adalah dengan tetap ‘wait and see’. Baru setelahnya bisa mengambil keputusan, apakah harus membeli properti tersebut atau tidak.
5. Rasio Kredit Macet yang Relatif Tinggi
Ciri-ciri properti bubble yang selanjutnya adalah rasio kredit atau non performing loan perbankan yang tinggi. Jadi, secara statistik, selama rasio masih berada di bawah 5%, maka terbilang masih relatif aman.
Namun, Anda perlu waspada jika rasio pinjaman perbankan untuk properti telah mencapai 3-4%. Adapun untuk kisaran persentase yang aman ada pada level 2%.
6. Rasio Kredit Properti dalam Total Kredit Perbankan
Pada saat bisnis properti menjadi begitu populer, tentunya ada banyak orang yang tertarik untuk membeli properti, baik itu keperluan pribadi maupun investasi. Hal ini juga menunjukkan tingginya angka pinjaman pada properti.
Adapun untuk mengetahui kondisi tersebut, Anda bisa menggunakan data yang ada pada Bank Indonesia. Apabila data yang ada menunjukkan rasio antara KPR/KPA pada total kredit perbankan tinggi, maka Anda perlu berhati-hati.
Sebab, hal tersebut bisa menjadi salah satu indikasi jika industri properti akan menghadapi kondisi properti bubble.
7. Tingkat Suku Bunga KPR yang Terlalu Rendah
Terakhir, Anda bisa mengenali munculnya gelembung properti dengan memantau suku bunga KPR. Pada ciri-ciri ini, pemerintah juga perlu terlibat untuk menyelamatkan nilai properti.
Jika suku bunga pinjaman berada pada kisaran 8-12%, artinya masih aman. Namun, jika sudah lebih dari itu, Anda perlu waspada terhadap adanya gelembung properti.
Biasanya, langkah yang sering diambil pemerintah adalah dengan memberlakukan kebijakan cooling measure. Hal ini menunjukkan jika negara sedang melakukan tindakan pencegahan dalam mempertahankan rasio tersebut, agar tetap di ambang aman.
Dampak Bubble Properti
Sebenarnya, apa dampak munculnya bubble properti yang terjadi di pasaran? Saat kondisi ini terjadi, sudah pasti akan terjadi beberapa perubahan yang kemungkinan besar akan merugikan para investor properti. Berikut adalah dua dampak dari adanya gelembung properti.
- Harga properti, baik itu rumah, gedung, apartemen, maupun tanah akan mengalami lonjakan yang tajam dalam waktu relatif singkat.
- Dalam kondisi tertentu, gelembung properti juga bisa membuat harga properti menurun tajam. Kondisi ini terjadi akibat minat pasar yang menghilang dalam waktu singkat.
Kondisi gelembung properti ini sudah pernah terjadi di beberapa negara besar, seperti Jepang dan Amerika Serikat. Oleh karena itulah, untuk mencegah terjadinya hal tersebut, pemerintah juga memiliki andil yang besar, khususnya dari segi kebijakan yang mereka keluarkan.
Sudah Paham tentang Apa Itu Bubble Properti?
Itu dia informasi mengenai bubble properti yang perlu dikenali oleh para investor maupun masyarakat umum yang ingin membeli properti dalam waktu dekat.
Sebelum membeli sebuah properti, pastikan untuk selalu melakukan riset dan perbandingan harga dalam periode tertentu. Cara ini bisa membantu Anda terhindar dari adanya risiko gelembung properti yang terjadi di masa depan. Jika perlu, mintalah bantuan dari profesional.